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炒房客肠子都要悔青了!东莞二手房价“被指导”,有小区价格腰斩

约稿员 财经 2021-10-11 05:25:20 24 0

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本文来源:时代财经 作者:陈伟纳

图片来源:视觉中国

“终于来了,等了一个多月!”家住东莞莞城区的李华(化名)激动地说道。两个多月前,李华和家人商量着要在莞城区再买一套学区房,在看了一段时间的二手房后,李华决定不再继续看房。

“8月的时候就听说(东莞)要发布二手房指导价,一旦(政策)正式出台,(二手房)房价肯定会降,我想再等等。”抱着这样的心态,李华和家人商量暂停了买房计划。

大部分的二手房买家和李华一样,都有明确的购房目标,置换房屋就是为了拥有更好的教育资源。

莞城区,是东莞为数不多的没有一所真正意义上的民办学校的镇街,公办教育占据主流。同时,莞城也是东莞学区房关注度最高的区域,学区房的成交量最多,因此很多家长把这里(莞城)作为了目标。

虽然莞城区的二手房楼龄高、户型小,整体环境并没有很好,但房价却很高。今年5月,莞城区内的二手学区房价格已突破4万元/平方米,甚至有小区房价达到5万元/平方米以上。

这样的价格让“李华们”有些望尘莫及,要么暂缓买房,要么另寻他处。好在10月8日,东莞发布了二手房指导价政策,并公布了全市218个二手住宅小区的交易参考价格,这让不少有买房计划的人重拾了希望。

高价房源下架,有小区指导价“腰斩”

东莞此次发布了218个二手住宅小区成交指导价,除“谢岗镇各楼盘成交量不足10套,不纳入指导价范围内”,其他各镇街均有楼盘在列,其中东城、南城、寮步、虎门、厚街、常平、樟木头的小区数量较多。

近两年东莞二手房价格高涨,尤以南部的松山湖片区较为突出,二手房均价率先突破6万元/平方米。

在东莞此次发布的二手房指导价小区名单中,城区(东城、南城、莞城)、松山湖片区的“限价”最为突出,其中,南城的二手房指导价格低于在售价格超过30%,松山湖更是有二手房价格降幅达到了50%以上。

滨海片区、东部产业园片区、东南临深片区的二手房价格限制幅度相对较小,基本在20%-30%之间。

不过,有意思的是,位于东部产业园片区的常平镇同时拥有二手房价格“跌幅”最大和最小的两个小区,绿地公馆的指导价仅低于在售价格2.15%,万科城则低于61.05%,相当于每平方米价格跌了35770元。

而在东莞二手房指导价发布之后,贝壳找房率先做出动作,高价房源虽然是在售状态,但价格方面则显示为“暂无均价”,行动力可见一斑。

贝壳找房数据

但时代财经发现包括安居客、乐有家在内的二手房交易平台上,高价房源并没有下架,价格一栏也发生没有变化。58安居客房产研究院分院院长张波表示,“目前还没有出现明显变化,需要过几天才能有体现”。

安居客数据

作为大湾区内第三个发布二手房指导价的城市,可以说东莞已经有了两个很好的参考城市。

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今年2月8日,深圳发布二手房成交价格参考机制,全市3595个二手房小区全部列入名单,价格全部重新洗牌。如今半年多过去,深圳二手房价得到很好的控制。据深圳中原研究中心数据,9月深圳二手房成交“六连跌”,共成交1765套。国庆期间,深圳的二手房成交量更是大跌眼镜,七天仅成交4套,刷新历史记录。

大湾区另一个发布二手房指导价的是广州。8月31日晚,广州市住建局发布通知,即日起建立二手住房交易参考价格发布机制,并公布了首批96个热点区域住宅小区的交易参考价格。经过一个月的执行,效果也很明显。

据合富研究数据,9月广州二手房成交不足1500套,受指导价影响的项目价格普跌2-3%。

合富研究数据

不难看出,二手房指导价的政策效果显著。从深圳和广州的数据来看,二手房指导价发布后,对于之前畸形的市场确实起到了一定的调节作用,这也让部分购房者迫切希望出台二手房指导价。

虽然价格得到控制,但是很多购房者出现了另一种担心,马曙明(化名)就是其中之一。

“二手房指导价确实对房价有一定调节,但我很担心首付成本会变高,如果银行按照指导价审批房贷,那多出来的首付我要到哪里去凑?”马曙明透露,再过两年小孩就要上小学了,现在正在考虑换房,但是能拿出来的首付款并不是很高。

乐有家数据

关于银行是否会按指导价审批房贷,截止发稿前,时代财经并没有得到银行进一步的证实。

二手房已经降温,中介门店在倒闭

虽然10月8日东莞才发布二手房指导价政策,但市场下行早已有迹象。

家住莞城区万科 运河东1号的梁思琪(化名)告诉时代财经,早在9月底,她家小区附近已有3家中介门店倒闭,而且附近商业街也很是冷清。

时代财经了解到,万科运河东1号是建成于2004年的小区,房价常在4万元/平方米上下波动,因为属于建设小学学区范围内,且面积较小,所以受关注度较高。

作为高价小区的代表,万科运河东1号并不在此次公布的218个小区名单里,但时代财经查询发现,运河东1号最近的成交在今年1月份。从最近的3次成交来看,虽然价格波动不大,但时间间隔却很长。

贝壳找房数据

据合富研究院数据,8月东莞的二手房成交量为2283套,同比下降8%,均价约1.9万元/平方米,同比上涨18%。东莞二手房价一直处于上涨状态,尤其今年5-7月涨势明显,全市二手房均价逼近2万元/平方米,这也进一步推动了二手房指导价出台的速度。

合富研究院数据

对于东莞二手房指导价的发布,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示“政策在预料之中”,因为8月2日东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》中,就已明确提出“在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上,加快建立二手住房成交指导价发布机制”。

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